Может кому-то пригодится.
Як жити без житлово-експлуатаційних організацій та з чого почати при створенні ОСББ?
Як відомо, 1 липня 2015 р. набрав чинності Закон України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку», у зв’язку з чим до 1 липня 2016 р., а у разі прийняття Закону про внесення змін до Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (щодо відтермінування примусового призначення виконавчим органом місцевої ради управителя багатоквартирного будинку) до 1 липня 2017 р., мешканцям багатоквартирних будинків необхідно обрати управителя або створити у своєму будинку об’єднання співвласників багатоквартирного будинку – ОСББ.
Якщо співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено ОСББ, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок.
Як показує досвід, ОСББ - ефективний механізм управління багатоквартирним будинком, який дозволяє у повній мірі, якісно та за розумну ціну отримувати послуги.
ОСББ – це юридична особа, створена власниками приміщень для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна.
Мета створення - забезпечення та захист прав членів ОСББ і дотримання їхніх обов’язків, належне утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Основна діяльність ОСББ полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів ОСББ, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членами ОСББ в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов’язань, пов’язаних з діяльністю ОСББ.
ОСББ – це юридична особа, яка створюється відповідно до закону, має печатку зі своїм найменуванням та інші необхідні реквізити, а також розрахункові рахунки в установах банку, є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між членами ОСББ. Забезпечення діяльності ОСББ може здійснюватися власними силами об’єднання (шляхом самозабезпечення) або шляхом залучення на договірних засадах суб’єктів господарювання. ОСББ відповідає згідно із своїми зобов’язаннями за кошти і майно ОСББ, від свого імені набуває майнові права та обов’язки, виступає позивачем чи відповідачем у суді. Об’єднання не несе відповідальності за зобов’язаннями співвласників.
В одному багатоквартирному будинку може бути створено тільки одне об’єднання. Власники квартир та нежитлових приміщень у двох і більше багатоквартирних будинках, об’єднаних спільною прибудинковою територією, елементами благоустрою, обладнанням, інженерною інфраструктурою, можуть створити одне об’єднання.
Для створення ОСББ необхідно:
1) Створити ініціативну групу зі створення ОСББ. Така ініціативна група повинна складатися не менш як з трьох власників квартир чи нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Наймачі/орендарі квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку не можуть бути членами ОСББ та ініціативної групи.
Ініціативна група повинна опанувати теоретичну базу - вивчити у першу чергу:
- Закони України: «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку», «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», «Про житлово-комунальні послуги», «Про приватизацію державного житлового фонду»;
- Постанови Кабінету Міністрів України: «Про реалізацію Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 11.10.2002 р. № 1521, «Про затвердження Типового договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій» від 20.05.2009 р. № 529;
- Накази: «Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій» від 25.08.2005 р. № 76, «Про затвердження Типового статуту об’єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типового договору відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя» від 27.08.03 р. № 141, «Про затвердження Примірного переліку послуг з утримання будинків та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд» від 10.09.04 р. № 150.
2) Провести інформаційно-роз’яснювальну роботу серед співвласників щодо мети та доцільності створення ОСББ, порядку його створення.
3) Провести роботу щодо підготовки проведення установчих зборів ОСББ:
- підготувати проект протоколу установчих зборів, реєстр присутніх на зборах;
- підготувати пропозиції щодо складу правління ОСББ та ревізійної комісії;
- підготувати проект статуту ОСББ відповідно до типового;
- не є проблемою відсутність інформації про співвласника багатоквартирного будинку, оскільки для прийняття рішення необхідно лише більше половини загальної кількості усіх співвласників, зазначену інформацію реєстратор при реєстрації ОСББ не вимагає. Інформацію про співвласників можна отримати шляхом опитування або безпосередньо від співвласників будинку під час проведення зборів та заповнення протоколу.
4) Оповістити всіх співвласників про проведення установчих зборів. Про проведення установчих зборів ініціативній групі необхідно письмово повідомити усіх власників житлових та нежитлових приміщень будинку не менш як за 14 днів до дати проведення. Повідомлення вручається кожному власнику під розписку або надсилається рекомендованим листом. Додатково рекомендуємо розклеїти оголошення про збори на вхідних дверях до під’їздів, дошках оголошень тощо.
Повідомлення про проведення зборів співвласників має містити інформацію про ініціатора проведення таких зборів, дату, місце та час їх проведення, порядок денний. До повідомлення про проведення зборів співвласників можуть додаватися додаткові матеріали або інформація, що будуть розглядатися на зборах.
У повідомлені про проведення зборів співвласників не обов’язково необхідно зазначати прізвище, ім’я та по батькові власника квартири, достатньо указати «Власнику квартири № … житлового будинку за адресою: ….».
5) Провести установчі збори ОСББ, на яких прийняти рішення про створення ОСББ.
Установчі збори веде голова зборів, який обирається більшістю голосів присутніх співвласників або їхніх представників. Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості всіх співвласників.
Рішення зборів співвласників оформляється протоколом, який підписується усіма співвласниками (їхніми представниками), які взяли участь у зборах, кожен з яких ставить підпис під відповідним варіантом голосування («за», «проти»).
Якщо під час проведення зборів співвласників для прийняття рішення не набрано кількості голосів «за» або «проти», проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення зборів співвласників. Якщо протягом цього строку необхідної кількості голосів «за» не набрано, рішення вважаються неприйнятими.
Письмове опитування співвласників проводиться ініціативною групою та іншими співвласниками за бажанням. Письмове опитування може проводитися щодо одного або декількох питань одночасно.
За результатами підрахунку результатів письмового опитування співвласників особи, які проводили письмове опитування, вносять його результати до протоколу зборів та підводять загальні підсумки голосування щодо всіх питань. Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані на зборах співвласників, і голоси співвласників, отримані під час проведення письмового опитування.
Листки письмового опитування співвласників пронумеровуються, прошнуровуються та додаються до відповідного протоколу зборів.
Протокол зборів співвласників складається не менш як у двох примірниках.
Установчі збори приймають рішення про створення об'єднання і затверджують його статут. Статут підписує голова установчих зборів або інша уповноважена зборами особа. При цьому статут ОСББ повинен містити інформацію про наступне:
- назва і місцезнаходження об’єднання;
- мета створення, завдання та предмет діяльності об’єднання;
- статутні органи об’єднання, їхні повноваження та порядок формування;
- порядок скликання та проведення загальних зборів;
- періодичність проведення зборів;
- порядок голосування на зборах та прийняття рішень на них;
- перелік питань, для розв’язання яких потрібна кваліфікована більшість голосів;
- джерела фінансування, порядок використання майна та коштів об’єднання;
- порядок прийняття кошторису, створення та використання фондів об’єднання, включаючи резервні, а також порядок оплати спільних витрат;
- перелік питань, які можуть розв’язуватись зборами представників;
- права й обов’язки співвласників;
- відповідальність за порушення статуту та рішень статутних органів;
- порядок внесення змін до статуту;
- підстави та порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) об’єднання і вирішення майнових питань, пов’язаних з цим.
Статут може містити також інші положення, що є істотними для діяльності об’єднання та не суперечать вимогам законодавства. Включення до статуту відомостей про склад співвласників необов’язковий.
6) Провести державну реєстрацію ОСББ та подальшу його постановку на облік в ДПІ, Пенсійному фонді та інших фондах соціального страхування тощо.
Державна реєстрація об’єднання проводиться у порядку, встановленому Законом України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань» з урахуванням особливостей, визначених Порядком державної реєстрації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку,затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002р. №1521.
7) Передача будинку на баланс
Рішення про передачу житлового комплексу з балансу на баланс приймають на загальних зборах. Балансоутримувач забезпечує управління житловим комплексом.
ОСББ може:
- прийняти на власний баланс весь житловий комплекс;
- за договором залишити житловий комплекс або його частину на балансі попереднього балансоутримувача;
- укласти угоду про передачу на баланс усього житлового комплексу або його частини з будь-якою юридичною особою, статут якої передбачає можливість здійснення такої діяльності.
За додатковою інформацією щодо питань ОСББ ви можете звертатися до управління житлово-комунального господарства виконавчого комітету Полтавської міської ради за адресою: м. Полтава, вул. Комсомольська, 19, кімн. 13, тел. 2-07-09.
